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宝能大幅减持万科,万科股价出现黄金坑?
发布时间: 2018-06-13 09:06    来源:财华社

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万科作为中国房地产行业过去几十年当之无愧的龙头,股价长期以来由于市场对地产股的估值偏见,导致万科股价长期低估。2017年万科股权之争,宝能的姚振华发现价值,举牌万科,万科股价在2017年市场整体不景气的背景下实现翻倍增长。

而近期宝能画风突变,持续大额减持万科的股份,深交所公布的信息显示,4月17日至6月初以来,万科A已出现49笔大宗交易,累计成交109亿元,累计成交股数达3.84亿股。而此前万科A发布的公告显示,钜盛华与一致行动人合计持有万科28.038亿股,占公司总股本比例为25.4%,其中钜盛华通过九个资产管理计划合计持有万科股份11.4亿股,占万科总股本的10.34%。

在蓝筹股调整和姚振华减持的双杀背景下万科股价也是由高点42.2元,下跌至近期最低点24.56元,调整幅度近50%。那么万科股价经过此番大幅调整,估值虽有下降,但据历史底部还有一定距离,跌出来了的是黄金坑还是半山腰呢?

一至五月总销售金额约2400亿元

从近期万科公布的5月销售状况看,单月销售面积279.5万方,同比增长15.6%;销售金额428.8亿元(2018年一至五月总销售金额2390亿元),同比增长19.5%。带动全年累计销售面积、销售金额分别同比增长4.3%、4.8%。那么这样的数据到底是好是坏呢?笔者查看万科的各年财务数据发现,2014全年万科总销售金额2151.3亿元,而2018年前五个月万科的销售金额就超越了2014全年的销售金额,就在这样强劲的业绩下万科的市值也不过2600亿元左右。

读者可能会问,虽然以往万科的业绩还不错,但是房地产业受政府政策影响较大,万科的业绩能否具有持续性?

一、全国各大城市都在抢房子,地产公司的销售实际上如火如荼,行业集中度正在向有利于龙头开发商的方向演进,实际房价在突飞猛进,作为行业的最大受益者必然是房地产公司。

二、由于地产行业的特殊性,如果大幅动荡会影响国民根基,政府必然会出面干预,预计不会出现较大的动荡。

所以,万科2018年和2019年的利润基本上是具有一定确定性。万科作为过去十几年中国地产行业的龙头,未来两三年依旧如此。其优秀的产品和品牌,稳健的运营,多元化的尝试和布局,以及相对同行业较低的负债率,放眼全世界看,也是相对优秀的地产类公司。

11倍的市盈率合理吗?

像万科这样优秀的地产公司给多少倍的估值合理呢?如果以2017年280亿元净利润和最近股价的平均价27.5元计算,万科的静态市盈率在11倍左右。如果我们动态的去算,万科披露的2018年一季度报表显示净利润增长28%,预计全年利润增长20%不成问题,对应的动态市盈率在9倍附近,当然这还只是保守估计。

市场最担心地产股会面临这两种问题一、城镇化总有到头的时候,担心房地产企业的可持续经营能力,其实这点并没有必要特别担心,因为随着生活水平提高,改善性需求也会弥补这一块的担忧。二、高杠杆,这是“硬伤”一旦融资收紧,遭遇行业淡季,高杠杆的行业必然首当其冲,这也是为什么市场长期给予地产股这么低估值的原因(行业平均市盈率10倍上下),笔者认为较低的估值,是可以对冲行业自身面临的问题。

综合看笔者认为像万科这样优秀的的地产公司,维持12-15倍之间的估值水平是理所应当的。最近因为宝能大幅减持万科股份,股价直接被打七折,这从中长期来看完全不合理。宝能的减持并不影响万科的企业价值,减持也好,资管计划处置也罢,会有一个终点。长期看股价一定会反映企业的真实价值。巴菲特先生曾经说过,“市场短期是投票器,市场长期是称重器”。

作者:郑鹏超



(责任编辑:J01)