财华社6月10日讯，莱坊多位董事预测了今年下半年香港楼市前景。

针对香港住宅物业市场，莱坊高级董事，大中华区研究及咨询部主管王兆麒指出，香港住宅市场目前受多种因素影响，包括息口、未售出单位的数量，以及持续的中美关税情况。由于有大量未售出的库存，发展商继续提供折扣去库存，为楼价带来了压力。

他表示，香港逐步远离高息环境，令住宅市场对用家和投资者更具吸引力。一个月香港银行同业拆息（HIBOR）已回落至近三年半低位，高息环境对楼市影响开始放缓。尽管市场有利好消息，但依然有约17500个一手单位未售出，而预计在未来18个月期间将另有30280个一手住宅单位投入市场。市场购买力倾斜新盘，二手楼价短期将会继续受压。

王兆麒称，美国关税对全球经济带来不确定性，而联储局从启减息将有机会稳定香港的住宅楼价。由于差饷物业估价署私人住宅售价指数主要反映二手市场的情况，预计今年住宅楼价将下跌最多3%。现有按息已回落至3%以下，赁款支出下跌，将吸引更多投资者入市。此外，受海外高才和非本地大学生需求推动，一般住宅租金将上升3-5%。在2025年至2026年，预计卖地收入将达到70-90亿港元。与此同时，私人发展项目的补地价金额预计将反弹到80亿至100亿港元。

莱坊高级董事，住宅物业代理部主管刘文华指出，2025年上半年，香港豪宅市场交投活跃，主要受银主盘单位数量上升所带动。这类单位通常以较低价格售出，吸引资金充裕的投资者入市，为他们带来以折让价购入高价值住宅资产的入市机会。香港豪宅市场表现暂时稳定，预计楼价介乎港币2000万至4000万的住宅将录得约0%至5%的跌幅，楼价超过港币4000万的物业则预料保持稳定。

刘文华强调，住宅租赁市场表现较买卖市场理想，主要受惠于「高端人才通行证计划」所带动的租赁需求增长。香港港豪宅物业的稀缺性及其独特特质，进一步巩固了租赁市场的稳定性与韧性。整体而言，预期今年豪宅租金将录得0%至3%的升幅。

香港岛写字楼物业市场方面，莱坊执行董事及香港区商业物业服务部主管刘柏汶表示，2025年上半年，受全球贸易战不确定性影响，香港写字楼市场出现一定波动。然而，由于租户结构和贸易局势逐步缓和，美国关税政策对香港岛写字楼租户的影响有限。整体市场走势仍高度依赖香港及中国内地企业的经济复苏，作为推动自然增长的主要驱动力。

刘柏汶认为，尽管美国关税政策对香港岛写字楼租户的潜在影响仍具不确定性，市场对突发变化及迟滞现象保持审慎态度。租赁需求将持续改善，主要由金融业及中资企业带动。与此同时，未来的香港岛写字楼供应仍是租金走势及空置率预测的重要考虑因素。

刘柏汶预计，港岛区写字楼市场的租金持续受压，其中湾仔区表现相对稳定。而铜锣湾区的写字楼空置率呈下跌趋势，部分业主指出虽然续租租金有减幅，但相对2024年收窄。随着「One Causeway Bay」下半年预计落成，预期香港岛甲级写字楼租金全年将下调约最多3%。

九龙区写字楼市场方面，莱坊执行董事和九龙区商业物业服务部主管吴志峰表示，今年上半年，九龙区写字楼继续供过于求的情况，新供应和现有货存面积达超过670万平方呎。加上整体写字楼需求疲弱，市场持续面临压力，气氛低迷。租赁需求零星，仅录得少数大型成交。整体市场气氛淡静，租户普遍持观望态度，对租赁决策更趋审慎。

吴志峰透露，6月份九龙区的写字楼租金按年下跌3.6%，但实际跌幅不足每平方呎1港元，同时，空置率仅微升1.2%，显示市场表现趋疲弱。虽然写字楼空置率增幅轻微，租金跌幅温和，但租户对市场的信心依然疲弱。预期短期内市场走势将持续向下，复苏迹象不明朗。

吴志峰指出，九龙区有不少租户来自供应链上下游行业，包括制造业、贸易业及物流业。尽管美国国际贸易法院暂停部分关税战措施，但在单边贸易政策持续的背景下，这些租户仍面临压力，并继续为九龙区租务市场带来悲观情绪。预计未来几季写字楼需求将持续疲弱，空置率高企将有碍于市场租金回升。整体而言，2025年九龙区写字楼租金将下跌9%至11%。

香港投资物业市场方面，莱坊投资部执行董事林啸东指出，2025年首五个月，香港投资市场共录得港币140亿元的交易额（物业价格港币1亿元或以上），与2024年同期持平，惟交易宗数则按年下跌7%。

分类型看，写字楼物业占市场交易比例最大，达52%，主要受惠于用家对折让及银主盘的强劲需求。酒店及服务式住宅交易占比20%，同比暴增430%。此升幅主要受惠于政府积极推动吸引非本地大学生及推行「高端人才通行证计划」等政策。零售物业方面，受本地消费疲弱及劳工成本高企影响，市场仍面对挑战，仅占9%。发展用地则占4%，反映出需求疲弱、发展成本高及土地条件不明朗等因素，持续削弱投资者信心。

展望2025年下半年，林啸东预期市场焦点将转向学生住宿及教育相关资产类别为主。趋势主要受到政府推出的先导计划所推动，该计划鼓励将酒店及其他商业物业改建为学生宿舍。此外，香港政府亦承诺全力支持本地大学吸引更多国际学生，尤其是在美国近期收紧香港和内地学生签证政策的背景下，预期将进一步刺激对学生住宿的需求。

香港零售物业市场方面，莱坊高级董事及商铺部主管麦海伦指出，2025年首四个月，香港零售市场承受显著的下行压力，零售业总销货额的临时估计为289亿港元，按年下跌5.6%。这次跌幅不仅影响奢侈品类别，也影响了超市日常必需品销售。尽管如此，全年零售业总额仍有望维持稳定，预计将增加租金调整和价格变动的压力。

麦海伦称，消费信心疲弱是零售业面临挑战的主因之一，同时跟住宅负资产宗数创下22年新高有密切关系。加上，由于楼价短期内回升机会不大，消费者支出将持续低迷并阻碍零售业的扩张。近期多家知名零售品牌，包括餐饮机构及戏院连锁店难敌市场挑战而相继结业。再者，全球经济的不确定性及本地住宅市场表现欠佳，加速本港降级消费的趋势。

过去20年，香港一直是内地旅客的首选旅游目的地。然而，随着消费者改变购物模式及对文化导向体验兴趣增加，本地零售格局正由传统购物导向逐步演变为多元化的探索体验。面对这转型趋势，零售行业需适时调整相应业务策略。未来的零售不再仅限于销售产品，应将零售点转型为品牌与顾客建立更紧密联系的平台。尽管透过这转变可能导致整体租金水平及零售物业估值出现下调，但同时亦为空间创意运用与多元化发展带来崭新机遇。

麦海伦表示，香港零售消费表现未如预期复苏，预计2025年零售租赁市场将维持稳定。