近年来，在政策与市场需求的共同推动下，我国住房租赁行业取得长足发展。但竞争加剧、盈利模式不清晰、运营效率有待提升、资产回报周期较长等问题，仍是长租企业普遍面临的现实困境。在此背景下，探索可复制、可持续的商业模式，成为行业实现高质量发展的核心议题。

Greystar是美国管理规模最大的长租公寓运营商，成立时间较早，商业模式已经过完整经济周期验证，其经验对于当前国内企业提升运营效能、盘活存量资源，具备较强的借鉴意义。下文将系统梳理Greystar商业模式与核心能力，为中国住房租赁企业跳出同质化竞争、构建自身核心优势提供参考。

Greystar：以轻资产为核心的“垂直一体化”商业模式，成就长租公寓资管运营标杆

Greystar于1993年在美国创立，经历区域起步、全国化布局、全球化及多元化探索发展等阶段后，已成长为美国规模最大的公寓运营商，业务覆盖北美、欧洲、南美与亚太地区。从核心经营指标来看，截至2025年初，Greystar在美国管理租赁房源约94.7万套，连续15年位居全美第一；其中自持租赁房源约12.3万套，亦居美国租赁机构首位。业务模式上，Greystar以轻资产运营为主，自持房源在管理规模中的占比长期保持在15%以下，形成了轻资产化拓展业务规模的发展特征。

图：Greystar在美管理租赁房源规模与持有房源规模

数据来源：NMHC，中指研究院综合整理

Greystar能够实现规模的快速扩张，外部驱动力主要来自机构资本的强力支撑。Greystar通过与养老基金、私募基金等大型机构投资者开展深度合作，共同设立专业化投资基金，并受托代表投资方开展物业项目的投资运作。依托自身在投资研判、开发改造及运营管理方面的综合能力，Greystar对所持项目进行优化改造、品质升级与定位重塑，持续提升项目运营效益与资产价值，最终为合作投资方实现超额投资收益，或通过项目退出完成资产增值变现。

Greystar主流业务涵盖投资管理、开发设计与运营管理三大板块，构建了全链条垂直一体化的商业模式。Greystar垂直一体化商业模式的核心优势在于全链条的协同效应，其中投资环节的区位与产品判断为开发建设提供精准导向，开发阶段的产品品质管控为运营管理奠定基础，而运营过程中积累的租户需求数据又反向优化投资与开发策略，形成了互相赋能的商业闭环。

图：Greystar“垂直一体化”商业模式示意图

资料来源：Greystar，中指研究院综合整理

投资管理方面，Greystar聚焦“核心+”战略，强化增值逻辑，以相对较低的成本收购较优质资产，开发符合机构投资标准的租赁产品后，长期持有至运营成熟，通过租金收益与资产增值实现超额回报。截至2025年，Greystar资产管理平台管理资产规模超790亿美元，覆盖全球160余个市场。分区域来看，呈现“北美为主、全球布局”的特征，其中北美资产规模约543亿美元，占比70%；欧洲资产规模近200亿美元，占比25%，南美与亚太地区占比合计约5%。在投资产品分布上，以多户住宅公寓投资为核心，投资规模占比约68%；同时投资学生公寓与活力长者公寓等特色细分领域，两者占比分别为23%、6%，另有3%投资于生命科学地产、物流地产等。

投资区域选择上，坚持“核心+”策略，聚焦具有高流动性、良好就业基础、强劲人口增长及其他积极需求驱动因素的门户城市及高增长型城市，确保资产的流动性与增值潜力。在资产选择上强调“增值”导向，偏好收购区位优越但运营管理不善的公寓社区，此类资产的收购价格通常低于重置成本，通过后续的改造升级及运营管理可实现明显的价值提升。

图：Greystar投资管理资产的结构分布

数据来源：Greystar，中指研究院综合整理

开发建设方面，Greystar以需求导向为原则进行产品设计，结合全流程管控，全力保障产品品质。Greystar开发建设资产规模超80亿美元，作为总承包商已完成7.8万套房源建设，产品类型涵盖各类常规公寓、学生公寓、活力长者公寓（55+）、独户住宅租赁产品等多元化形态。在开发建设环节，Greystar以“需求导向”为核心原则，构建了“调研、设计、建设、反馈”的正向循环机制。首先，基于广泛的市场调研与租户需求洞察，结合本地市场特征及未来居住场景预判，在产品风格、公共空间、建筑外立面等方面进行针对性规划；然后，依托自有总包团队，实现对产品定位、开发建设全流程的精准管控，保障产品品质与交付效率；最后，通过定期开展公寓设计调查，将租户反馈融入后续项目的投资、设计、建造与运营环节，持续优化产品供给。

针对细分客群进行产品创新是Greystar开发业务的核心亮点，其中活力长者公寓的布局较为典型。顺应美国第一轮婴儿潮群体老龄化趋势，Greystar于2012年切入55+活力长者公寓赛道，目前已成为美国活跃长者公寓领域最大的开发商与运营商。Greystar活力长者公寓定位于具备独立生活能力的55岁以上群体，区别于全服务型独立生活社区，可按需提供个性化单项服务及丰富社交活动，兼顾居住独立性与社区黏性。Greystar活力长者公寓精准匹配适居性换小、靠近后代居住等核心需求，基于客群心理特征分析与专项小组调研结果，打造了差异化品牌矩阵，覆盖不同需求层级，其中Overture与Everleigh定位高端市场，选址业态混合、配套完善的核心地段；Album品牌聚焦中端市场，提供更高性价比的租住选择。活力长者公寓凭借更细致化的服务、丰富的社交场景实现租金溢价，其定价明显高于传统公寓，为Greystar进一步强化收益链。

运营管理方面，规模化赋能，标准化与增值服务并行。截至2025年，Greystar全球管理房源及床位超110万套/间，受托管理社区项目超3900个，为住宅公寓、带家具企业住房及含零售空间的综合用途物业提供端到端的物业管理服务。依托规模化运营与资源整合优势，Greystar构建了“标准化流程+核心服务+增值方案”的运营体系。运营流程上，Greystar构建了覆盖财务管控、市场营销、住户服务、法务与监管合规等全环节的标准化流程与绩效评估体系，并根据市场趋势与政策变化实时更新，以实现运营效率提升和风险管控。服务方面，为客户提供全生命周期的高效经济型服务，包括施工管理、物业管理、营销推广、金融服务、调研咨询等。增值服务方案作为运营流程与服务体系的战略延伸，旨在进一步优化资产运营各个环节的表现，包括咨询服务、技术服务、资产保护等内容。

Greystar的核心竞争力集中于垂直一体化能力、规模化布局、融资资源整合三大维度，形成了自我强化、全球复制的发展闭环。垂直一体化能力方面，通过深度参与投资、开发、运营全流程，内部沉淀了专业化的管理知识与经验，构建了全球化专业团队，能够实现项目定位、建设、运营及退出各环节的精准把控。规模化优势方面，庞大的管理规模形成了显著的规模效应，一方面积累了丰富的行业资源与合作关系，构建了高效的采购渠道，降低收购、运营成本；另一方面，基于海量租户数据的需求洞察，能够持续优化产品与服务，提升资产运营效率。融资资源整合方面，凭借专业的运营能力与良好的行业口碑，吸引了养老基金、私募基金等大型机构资本的合作，通过设立投资基金获得充足的资金支持，支撑业务规模化扩张与全球化复制。垂直一体化能力支撑项目运营表现，优质运营表现吸引机构资本合作，充足资金进一步推动规模扩张与能力沉淀，形成良性循环，持续巩固Greystar行业龙头地位。

中国企业借鉴：强化专业化运营能力，深化长期资本合作，以数据赋能精细化决策

根据NMHC统计数据，2025年初，美国长租公寓管理规模TOP50企业管理规模接近500万间，管理全美21%的长租公寓，其中Greystar管理份额达4%。而结合中国第七次人口普查长表数据来看，2020年我国城镇租赁家庭户超6000万户，截至2026年2月，TOP30长租企业管理房源在200万间左右，其中开业规模不足150万间，市场占比极低，全国20个热点城市的长租公寓整体机构化率也仅在5%左右。在“十五五”时期“培育市场化专业化租赁企业”的政策导向推动下，我国住房租赁市场整体的机构化率及专业长租企业规模均具备巨大的发展空间。

通过对美国Greystar商业模式的梳理，其在全球市场形成规模化复制，主要源于成功打造了适配本土市场环境、具备可持续盈利能力的成熟商业模式。Greystar依托成熟的资本市场环境，以轻资产运营、基金化运作、垂直一体化管理为核心，凭借全球专业团队打造的资产管理能力，获取稳定的运营管理费与超额收益分成。同时，Greystar的成功也印证了租户需求导向、长期主义坚守、数据与专业知识积累、市场趋势洞察等核心要素对企业发展的关键支撑作用。

当前。我国长租市场已形成房企系、地方国企系、创业系等多元主体良性竞争的市场格局，但不同主体发展特征差异较大。其中，地方国企系长租企业凭借政策支持、低成本融资优势及存量资产储备，实现规模快速扩张，但在市场化运营效率提升与盈利模式优化方面仍需持续探索；房企系与创业系企业布局长租赛道较早，积累了相对成熟的运营管理经验，在产品设计迭代与精细化运营方面具备一定先发优势，但部分民营企业面临融资渠道较少、资金成本偏高、抗风险能力较弱等现实难题，尤其是早期依赖包租模式的企业，在当前租金下行周期中，面临较大的运营压力与盈利挑战。

结合Greystar的成熟发展经验，针对国内长租企业的核心痛点，建议从以下四大维度优化发展路径：

第一，强化专业化运营能力，坚守长期经营理念。长租企业需树立长期主义经营理念，聚焦租户核心需求，持续强化产品迭代能力、服务保障能力与成本管控能力，将经营重心放在提升租住体验与资产收益水平上，稳步提升市场化运营效率。在市场供求关系转变的背景下，行业竞争逻辑已从规模扩张竞争转向运营能力竞争，运营实力将成为企业核心竞争力的关键构成，只有具备优秀运营能力的企业，才能获得可持续的发展机会。

第二，专业运营商聚焦轻资产运营，深化长期资本合作。对于房企系、创业系、酒店系等专业长租公寓运营商，可借鉴Greystar的轻资产与基金化运作思路，拓宽与保险资金、产业资本等长期资本的合作渠道，发起设立租赁住房私募股权基金。通过代建代管、代投代运营等模式，获取管理费与超额收益分成，降低对自有资金的依赖，提升资本使用效率。目前，万科泊寓、瓴寓国际等企业已率先开展相关探索，以优质资产验证了该模式的可行性。在投资逻辑得到市场验证后，企业可组建专业团队，持续向投资者传递“稳定现金流+资产增值”的核心价值，吸引长期资本持续注入。最终目标是从单一项目合作，升级为与大型机构投资者联合设立多期、跨区域的战略性平台基金，构建可持续的资本供给体系，有效破解民营企业融资难题。

第三，延伸业务服务链条，推动盈利模式多元化。对于具备成熟运营经验的长租公寓运营商，可立足资产管理全链条视角，为项目提供融资对接、投资选址、产品设计与定位、招商租赁、运营管理等一体化综合服务，充分释放专业化运营管理价值。对于地方国企系长租企业，在“十五五”时期将成为盘活存量资产的核心主体，可重点布局存量住房改造业务。通过联合专业轻资产运营商、行业咨询机构，为存量资产持有方提供空间设计、装修改造、租赁运营一体化“焕新升级”服务，以装修增值收益、资产管理服务费、租金分成等多元方式拓宽盈利渠道，实现盈利模式结构化升级。

第四，数据赋能精细化决策。借鉴Greystar基于数据驱动决策的发展优势，长租企业应重视长期数据积累与市场趋势洞察能力建设。头部企业可通过与专业数据机构合作，整合行业长期监测数据与自有运营数据，构建覆盖全市场的租赁动态数据库，实现对各网格区域供需关系、租金波动、人口结构变化、产业分布特征、竞品运营策略等核心指标的实时监测。基于数据库搭建网格化投资与运营分析模型，为项目选址、产品定位、租金定价、招商策略等关键环节提供数据支撑，推动业务决策从经验驱动向数据驱动转型。

长期来看，我国长租公寓行业仍处于发展初期阶段，行业规范化、专业化、规模化发展尚需时日，也存在巨大的发展机遇。Greystar的经验表明，唯有构建与本土市场深度适配、资本结构稳健、盈利逻辑清晰的发展模式，企业才能在未来的专业化竞争中建立核心优势。这要求长租企业不能仅着眼短期运营，更需致力于长期价值的创造，唯有如此，整个行业方能穿越周期，行稳致远。

文章来源：中指研究院