近期，房地产板块表现强劲，过去一周，A股、港股房地产板块分别以9.34%及12.8%累计涨幅，位居涨幅榜前列。

其中，港股上市的碧桂园（02007.HK）、龙湖集团（00960.HK）、新城发展（01030.HK）、融创中国（01918.HK），以及A股上市的金科股份（000656.SZ）、光明地产（600708.SH）等在内十多家房企股价累计涨幅超20%。

房地产板块持续上涨，得益于近期行业政策大幅转向，利好接踵而来。中信建投更是表示，政策持续优化调整，全面看好房地产行业。

7月政策预期空前

首先是7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《意见》）。

对此，市场称房地产迎来堪比“棚改2.0”的机遇，房地产产业链相关板块迎来大涨。

其次，不再提“房住不炒”。

7月24日，中央政治局召开会议，没有再提“房住不炒”，而是提出，“要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。

政策态度由从严到支持转变，明确供求关系发生重大变化，提出适时调整优化房地产政策，做好因城施策。

市场认为，此次会议关于房地产的表述超出市场预期，房地产定调有所转变，房地产支持政策力度加大。

再者，住建部要求落实“认房不认贷”“降低首付”等措施。

对于这样重磅消息，著名经济学家、民建中央经济委员会副主任马光远直言“在中国房地产历史上，7月24日中央政治局会议对房地产政策的定性可谓真正的历史性的转折。”

机构观点方面，开源证券表示，从过往的表态看，“房住不炒”都放在比较重要的位置，而本次通稿中没有提及。同时会议通稿中首提房地产供求关系发生重大变化，这或预示着未来政策方向的转变，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。

7月28日，住建部官网发文章显示，部长倪虹提出，进一步落实好各项利好措施，例如降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等。

近期房地产需求端政策面集中改善，远超市场预期，对行业形成较大刺激。

预期之下：首付、认房不认贷成焦点

在房地产大的方针政策转变下，接下来就是地方行动了。

其实在国内一些三四线城市，目前已经有不少地方降低了首付比例，也没有“认房不认贷”一说。

首套房首付方面，据2016年央行发布的规定，非限购城市居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

目前除一二线部分热点城市外，大部分三四线城市首套最低首付比例已经按照20%执行，但对于核心一二线城市，首套住宅最低首付比例大多仍不低于30%。

平安证券认为，本次住建部提出降低购买首套住房首付比例，超出市场预期，有利于降低购房者置业成本，若后续落地执行，将更加利好总价高、购房门槛高的核心城市。

而具体到“认房不认贷”，其大意是无住房但有贷款记录且贷款已结清的，购买普通自住房执行首套房政策，享受较低的房贷利率。

近年随着房地产调控政策优化，国内大部分城市已经“认房又认贷”调整为“认房不认贷”。

如杭州楼市新政已正式执行“认房不认贷”；天津也开始实施公积金贷款认房不认贷。

但总体看，仍有部分限购的一线城市没有解除上述调控政策。而随着此次高层重新定调房地产，北京、深圳、广州三大一线城市也陆续表态，表示要优化调整房地产政策。

在全新的房地产发展形势下，一线城市能否松绑限购备受关注。

政策明确：房地产步入新时期

随着近期房地产政策大的转变，很多机构对房地产市场也有新的预判。

天风证券认为，在中央及住建部表态后，后续一线和重点二线城市过往限购、限贷政策均存在优化可能。

西南证券认为，本次政治局会议未提及房住不炒，政策态度由从严到支持转变，明确供求关系发生重大变化，提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。

目前一线及重点二线城市仍延续严格购房限制政策，这些政策在市场热度较高时出台，或已经不适应目前的房地产供需关系，后续一二线城市的四限政策有望调整优化。

从近期房地产销售数字看，天风证券认为，行业供求关系已由此前的阶段性供小于求转变为目前的供求双降。

该机构判断，我国房地产需求端仍有提升空间，但空间正逐步缩窄。2022年以来，需求侧表现出进入快速回落期，主要受市场上涨预期被打破，2015年后棚改造成需求提前释放后需求回落所致，合理需求或将维持于每年10-12亿平方米。3-4亿的新市民、年轻人、外来人口提供潜力需求。

在政策推动下，老旧小区、城中村改造等或释放房地产新的有效需求。

据国金证券测算，今年全国城中村改造市场规模或将重回万亿元以上（2020-2022年分别为1.24 万亿元、1.36万亿元和6559亿元）。

业内人士认为，旧改释放中长期利好，是房地产转型的一个重要且稳定的发展领域。

此外，中央定调本轮城中村改造以市场化为主导，鼓励和支持民间资本参与，产业链上部分公司将有望受益。

具体到行业公司层面，中金认为，销售景气度复苏将是产业链改善第一步，选股应优先着眼于资源优、管理强、率先受益于局地复苏的房企。从上半年销售、拿地来看，财务压力可控的央国企、优质混合所有制和民企优于出险企业，且重仓高能级以上城市的房企优于中低能级城市的同业。

万联证券认为，作为国民经济的支柱产业，房地产在经济修复过程中预计仍会受到政策的扶持，看好下半年行业销售重新企稳，在供求收缩中实现新的均衡。建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。

目前，带有优质民营房企或“示范”民营房企头衔的上市企业包括碧桂园、龙湖集团、美的置业（03990.HK）等在内多家内房股近5日股价累计涨幅均超过20%，市场关注点颇高。

德邦证券则建议关注布局核心城市群且土储质量优质，经营边际安全的开发商，如滨江集团（002244.SZ）、建发股份（600153.SH）、华发股份（600325.SH）、越秀地产（00123.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、中国海外宏洋集团（00081.HK）等。

小结

综合来看，房地产行业高速增长的时期不再，房价上涨受到抑制，过往“高负债、高杠杆、高周转”的房地产发展模式也难以为继，房地产将步入高质量发展、稳健多元的新发展模式，而综合实力稳健且具有央国企背景的房企，以及优质民营房企将成为新时代下的受益者。