【财华社讯】5月28日，仲量联行5月26日发表的研究报告《小投资大回报：策略升级稳守写字楼资产价值》指出，以楼面计算，目前全港接近一半(44.0%)的甲级写字楼楼龄已超过30年，比例将於2030年升至55.1%，到2035年约五分之一的甲级写字楼楼面或面临功能性淘汰，难以吸引租客。仲量联行预计到2026年，甲级写字楼的资本价值及租金将下跌超过10%，而楼龄超过30年又欠缺保养的商厦价值跌幅更可能高达20%。

仲量联行研究部资深董事钟楚如表示：“香港核心商业区占有97.4%的甲级商厦於2015年前落成，高於其他国际城市。商厦老化的同时，未来五年预计将有830万平方呎甲级写字楼供应进入市场，相当於过去十年净吸纳量的总和，市场竞争料将进一步加剧。老旧物业若未能及时升级翻新，将难以满足租户日益提高的期望，面临租金压力、空置率上升、营运效率下降 并且资产价值下滑。”

“优质迁移”趋势明显　新旧甲厦表现分化

近年来，随着混合办公模式普及、环境、社会及管治(ESG)标准日益严格、智能办公空间兴起，加上企业更重视员工福祉与品牌形象，市场出现明显的“优质迁移”(Flight to quality)趋势，租户倾向选择灵活度高且符合可持续发展标准的现代化写字楼。

2024年的市场数据正好反映了此趋势，楼龄五年內的甲级写字楼录得超过100万平方呎的吸纳量，相反，楼龄30年以上的写字楼则录得负4.4万平方呎的吸纳量。租金方面，目前新旧写字楼的租金差距逐渐缩小至每平方呎2.9港元，创下历史新低，将吸引更多租客於租约届满后会倾向迁往优质写字楼空间。

她补充：“随着优质写字楼不断涌现，高龄商厦单靠租金优惠已难以取悦租户。我们预计相关租金差距将会随着市场复甦而显着扩大。如今，写字楼不再只是工作场所，更成为企业吸引人才、展现企业文化与践行可持续发展承诺的策略工具。企业在选址时更注重空间能否提升员工体验、品牌定位及ESG表现，而新建写字楼在这方面往往更具优势。我们预计到2026年，甲级写字楼的资本价值及租金将下跌超过10%，而楼龄超过30年的物业价值跌幅更可能高达20%。老旧写字楼若不积极升级，将难以维持市场吸引力和资产价值。”

从微调到重塑：策略性升级为老旧甲厦注入新动力

仲量联行指出，策略性升级已成为保障写字楼资产价值的关键。透过有系统的设施升级，既能提升租户满意度及租赁需求，亦有助改善营运效率与物业表现，稳固市场竞争力。事实上，不少完成翻新的老旧甲级写字楼至今仍深受租户青睞。

仲量联行香港物业及资产管理部总监钟志雄表示：“对於不适合进行大规模重塑的物业，业主可考虑具成本效益的轻度改造(Light retrofit)。这类方案主要针对公共空间及基本设施进行改善，对租户日常运作影响极小，但短期內成效显着。研究显示，透过优化楼宇管理系统和空调冷水机、安装LED照明及智能感应器等措施，每年可节省约16.8%能源成本，回本期少於一年。”

根据我们的个案研究由於营运效率得到提升，若以十年计，轻度改造策略相较基准情境每年能够实现多年均2,000万港元营运净收入(NOI)，同时抵御5.3%资产价值贬值风险。相反，未经翻新的物业可能面临高达20.3%的价值损失。业主应根据物业现况及市场定位，审慎评估不同升级路径，制定最合适的资产策略，以巩固竞争优势并确保长远回报。

若物业面对更严重的设施老化或租户流失问题，则须考虑进行深度翻新(Deep retrofit)。深度翻新针对物业结构、系统、服务或功能进行全面升级，例如重新设计和翻新所有业主区域/洗手间、外墙翻新及取得绿色建筑认证，从根本上提升资产质素与营运效率，以解决功能性过时问题。分析显示，若以十年计，完成深度翻新的物业空置率较基准情境低9个百分点，租金溢价达4.6%，平均每年净营运收入较基准情境多3.300万港元，更可有效延缓资产价值侵蚀。

从节能及创意方案入手实现快速回报

提升能源效率是快速有效改善现金流与营运效益的策略之一。市场上存在不少成本效益显着却被忽视的节能措施和轻度翻新机会，不仅回本期较短，且回报可观。报告个案研究估计，投资约74.5万港元进行节能升级，每年可节省43.5万港元支出，回本期仅1.7年；宏利广场透过升级楼宇管理系统及冷水机，成功节省10%用电量，回本期不到1.5年；中环兴瑋大厦斥资2,400万港元加装3D LED电视，每年逾2,600万港元广告收入，相等於超过10层写字楼的租金收入，回本期少於一年。

钟楚如指出：“本港写字楼市场在中短期內料将持续面临挑战，而新建或经翻新的物业往往更具市场适应力与复原能力，能在市场回暖时迅速把握反弹机遇。现正是业主审视资产、果断行动的关键时刻。面对市场竞争加剧及租户需求转变，业主应全面评估资产状况，制定具阶段性的资产升级策略，并因应市场变化、资产特性及外部因素，灵活调整优先次序与实施节奏，以在平衡风险与资源运用的同时提升资产价值。”