在2023年第三季度，中国房地产市场在包括降低首付比例在内的一系列利好政策支持下出现月度明显修复。

而这对房地产产业链上的企业来说无疑是一个利好消息。

据悉，国内领先的线上线下一体化的房产交易和服务平台贝壳（02423.HK）第三季度的营收及利润就都超出了此前的指引，这也引起了一些投资者的关注。

营收超出业绩指引

11月8日，贝壳（BEKE.US）披露了2023年第三季度的业绩报告。数据显示，于第三季度，该公司的营收同比增长1.2%至178.11亿元（人民币，下同），超出业绩指引上限。

贝壳将旗下的业务分为四大部分：存量房业务、新房业务、家装家居、新兴业务及其他。

分业务来看，纵使第三季度贝壳加大在平台服务、加盟服务及其他增值服务方面的创收，但是由于佣金收入占存量房业务收入比重超八成，佣金收入持续下滑，导致第三季度存量房业务收入同比下降11.9%至63亿元。

受市场景气度不佳影响，第三季度新房业务的收入同比下降24.3%至59亿元，主要由于新房交易的总交易额同比下降26.5%至期内的1921亿元。其中，通过贝联经纪人、具备新房业务相关专业知识的专门销售团队和其他销售渠道在贝壳平台上完成的新房交易的总交易额同比下降29.6%至第三季度的1519亿元；通过链家品牌进行的新房交易的总交易额同比下降12.1%至第三季度的403亿元。

在存量房和新房业务表现不佳之际，家装家居和新兴业务的崛起，成为第三季度贝壳穿越市场周期的重要驱动力。

第三季度，家装家居的收入则同比增长72.1%至31.77亿元，主要由于订单增加及交付能力提升带动了家装家居业务总交易额的有机增长。

第三季度，新兴业务及其他的收入同比大增202.7%至24.25亿元，主要由于租赁住房管理运营服务的收入增加。

总的来看，贝壳第三季度的营收增长主要由于家装家居及租赁住房管理运营服务的收入增加，但部分被存量房及新房业务的收入减少所抵销。贝壳披露，2023年第三季度的总交易总额同比下降了11.1%至6552亿元，主要归因于市场情绪疲软，尤其是对新房交易，但是在许多高线城市出台了支持性政策后，住房相关市场出现逐月复苏迹象，尤其是在9月份。

盈利端的表现如何？

面对尚处于复苏阶段的房地产行业，贝壳第三季度继续推进了降本增效，提升运营能力和审慎的成本控制。在此背景之下，第三季度的毛利同比增长了2.6%，为49亿元，毛利率亦同比增长0.4个百分点至27.4%。

但是，毛利端的提升并未给经营利润端带来正向反馈。2023年第三季度，贝壳期内销售和市场费用同比大增29.6%，该增速远高于同期营收及毛利同比增速。

对此，贝壳解释是，主要由于随着家装家居业务净收入规模增长而产生的家装家居服务的销售和市场费用的增加。这就意味着第三季度高速增长的家装家居业务是牺牲短期利润而换来的。

在销售和市场费用同比大增的拖累之下，第三季度贝壳经营利润表现并不佳。2023年第三季度，贝壳经营利润同比下滑25.1%至9.11亿元，经营利润率为5.1%，同比下滑1.8个百分点。这或许是公司发布财报之后，股价表现不佳的原因，即经营性利润端并未达到市场预期。

值得一提的是，如果非通用会计准则角度来看，经调整的经营利润表现，以及归母净利润表现是超过此前指引及部分投行的预期。

据财报显示，2023年第三季度，贝壳经调整经营利润为18.86亿元，同比下滑10.5%；经调整EBITDA为25.15亿元，同比增长7.3%；经调整净利润为21.6亿元，同比增长14.3%；归母净利润则同比增长60.17%至11.58亿元；经调整归母净利润则同比增长13.3%至21.47亿元。

国金证券发布研究报告称，贝壳第三季度净利润超此前指引，主要因为收入超预期、贡献利润率提升以及降本增效带来的费用率方面的下降。富瑞发布研究报告称，贝壳第三季非通用会计准则纯利达21.6亿元人民币，胜于预期。

结语

在业绩报告中，贝壳还称，于2023年第四季度，公司预计营收将介于180亿元至185亿元区间，同比增长约7.5%至10.5%。

这也就是说，贝壳预计第四季度的营收不论是同比还是环比都将取得增长。

从近期的业绩表现来看，贝壳的“一体三翼”策略发挥了不错的效果，家装家居、新兴业务也为该公司业绩的稳健增长提供了重要助力。