2026年8月28日，注定是载入我国房地产发展史册的一天。住建部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行、证监会等多部门密集发布多项重磅文件，从销售、信贷到资本市场融资对房地产开发、融资、销售等基础制度进行整体重构，其意义远超单点政策调整，而是一次方向性、深层次、系统性且具有划时代意义的制度重塑，意味着房地产旧的发展模式谢幕，以存量时代为背景、以高质量发展为导向的房地产发展新模式正加速构建。

【中指解读】

政策出台背景：推动房地产高质量发展的现实需要

当前我国房地产行业发展逻辑已从规模扩张转向存量提质增效，“十五五”规划《纲要》明确提出推动房地产高质量发展目标，加快构建房地产发展新模式正是核心抓手，其中完善商品房开发、融资、销售等基础制度是重要内容之一。本次系列政策正是落实中央部署的重要举措，是适应房地产市场进入存量时代的客观要求，也是推动房地产高质量发展的现实需要。这意味着改革和完善商品房基础制度已经进入实质性落地阶段，为筑牢房地产高质量发展根基提供制度保障。

本次多项政策选择在同一天同一时段集中发布，是决策层统一部署、统筹谋划、协同推进的系统性安排。销售、信贷、资本市场融资三线并进，有利于最大化发挥政策的综合效用，充分体现了加快构建房地产发展新模式的顶层设计思路。从政策协同的角度来看，销售制度改革需要配套政策支撑。一方面，预售门槛提升、推进现房销售将带来销售回款节点后移、企业资金占用增加等，需要配套的金融、土地等政策支持，缓解企业阶段性资金压力，稳定房地产市场；另一方面，住房销售方式变革更要求个人住房贷款、开发贷款等基础信贷制度顺势重构、主动适配，“好房子”建设、城市更新等重点领域也需要更多资金支持，销售制度改革、房地产信贷管理、资本市场融资等协同推进也就成了必然。

销售制度改革：预售门槛提升，资金监管加强，现房销售分类推进

三部门联合发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》，主要围绕预售与现售两条主线部署多项制度性安排（详见解读：住房销售制度改革来了，影响有多大？）：

一是提升预售门槛，加强预售资金监管。商品住房预售门槛统一提升至单体建筑主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。同时要求购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入资金监管账户，项目竣工且配套设施具备交付条件后方可解除监管。

二是新老划断，平稳过渡。通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行，避免改革对存量项目造成较大影响。

三是有力有序推行现房销售。全国不搞“一刀切”，分类推进：新出让土地及已出让未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。同时推行现房销售定金制——房企取得施工许可证后可收取少量定金，兼顾购房人锁定房源与房企经营弹性。

四是强化政策协同的配套安排。土地端要求房企以自有资金购地并按国家规定分期缴纳出让价款；融资端实行主办银行制，开发建设管理端实行项目开发公司制、优化审批流程，并将建设“好房子”纳入政策框架，提高住房品质，同时推行交房即交证。

房地产信贷管理：重点对个人住房贷款和开发贷款进行优化

本次改革完善房地产信贷管理涉及多个政策文件，央行、金融监管总局联合印发的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》为核心文件，《个人住房贷款管理办法（试行）》《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》等具体办法为配套文件，本次实现了多项制度性突破，重点对个人住房贷款和开发贷款两项核心制度进行了优化（详见解读：历史性突破！个人住房贷款年限延至最长40年，开发贷同步改革）：

▌针对个人住房贷款，主要有五个方面变化：

一是，贷款期限由最长30年延长至最长40年，拉长贷款期限可有效减少月供、降低当期还款压力，以时间换空间提升购房者贷款能力，尤其利好首次置业和改善置换群体。

二是，还款能力上限适度放宽，将月所有债务支出与收入比由不超过55%放宽至不超过60%（含），明确收入核算口径、将共同申请人债务并入，精细化测算还款能力，既落实审慎管理又为合理需求留出空间。

三是，贷款发放时点与项目交付进度深度绑定，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，核心指向“能拿房、再还贷”，购房人在住房具备交付条件后才开始负担贷款本息，将贷款资金、预售资金纳入封闭监管，从源头防范资金挪用与项目烂尾风险。

四是，新增展期条款，对于阶段性失去收入来源导致还款困难的借款人，可市场化协商调整还款计划，展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，且原期限与展期合计不得超过40年。

五是，存量浮动利率房贷满足条件时可协商变更利率或申请新发贷款置换，同时严格限制以房产再评估净值追加抵押，杜绝资金违规流向。

▌针对住房开发贷款，贷款期限与建设销售周期匹配、加大现房销售和“好房子”项目支持是核心变化，具体来看：

一是，主办银行制度落地。单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷，将项目全部相关资金纳入主办银行资金账户封闭管理，对不同所有制企业一视同仁。

二是，贷款期限与建设销售周期匹配。预售项目原则上不超过3年、最长不超过5年；现房销售项目原则上不超过5年、最长不超过7年；商业地产不超过7年。现房项目期限显著长于预售项目，体现对销售制度改革的倾斜支持。

三是，加大现房和“好房子”项目支持，预计后续配套支持政策将进一步明确；同时资金用途限制精细化，明确资金不得跨项目使用，不得用于缴纳土地出让金、项目分红、其他投资等。

四是，还款以竣工备案为锚。首次还本日期原则上应在项目竣工备案后，销售回款优先还贷，与主办银行封闭管理、预售资金监管形成闭环，确保项目现金流精细化闭环运转。

除此之外，商业用房开发贷期限首次由国家层面明确为原则上不超过7年；商业用房购房贷款期限由原则上不超过10年放宽至一般不超过10年、最长不超过15年；经营性物业贷款突出第一还款来源为物业经营收入，引导商业地产由重开发销售转向重持有运营。

资本市场融资：房地产开发融资方式转变，加大直接融资支持

证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，是首次以专项文件形式系统部署资本市场服务构建房地产发展新模式，分四部分十二条，主要变化包括（详见解读：证监会发文，房地产开发融资方式变了）：

一是，融资模式从依赖主体信用向基于项目情况转变，这是政策最核心的变化。资本市场过去主要看房企整体资信的准入逻辑，未来将转向以具体项目的合规性、收益性、现金流和资产质量为主要依据，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求。

二是，权益融资通道优化放宽。支持上市房企通过定向发行方式再融资，募集资金定向投向符合政策要求的市场化项目；支持房企运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产并可募集配套资金；建筑等密切关联行业上市公司参照上市房企政策执行。

三是，加大公司债券与资产证券化支持力度。提高审核效率，支持各类所有制房企发债投向合规项目，募集资金规模与项目所需资金匹配；允许存量公司债滚动续发，缓解房企到期偿付与再融资压力；CMBS、不动产ABS盘活存量物业价值，与股权工具形成股债结合、覆盖增量开发与存量盘活的工具体系。

四是，REITs扩容可期，盘活存量资产。支持依托租赁住房、城市更新等项目发行REITs或作为扩募资产，研究优化租赁住房原始权益人监管和现金流分派率要求；稳慎推进商业不动产REITs。

五是，持续推进不动产私募投资基金试点。支持合格私募机构设立专项基金、引入机构资金，投向符合政策要求的不动产项目，与公募REITs互补，共同打通“投融管退”闭环。

六是，优化监管、强化风险处置。聚焦全过程长效监管，严格募集资金穿透式监管并严防挪用、造假；落实四早要求健全风险预研预判机制，畅通多元化退市渠道，配合地方政府推动违约债券处置出清，丰富市场化、多元化风险处置机制。

政策影响：历史性变革，行业发展进入新阶段

综合来看，本次以改革完善住房销售制度、完善房地产信贷管理、资本市场融资改革为三大核心聚焦点，是监管部门首次在同一时点密集发布，以系统性方式，对房地产开发、融资、销售等基础制度进行的一次整体重构，意义重大、影响深远。

其一，这是一次历史性的制度变革。预售门槛迈向主体结构封顶，叠加资金全额监管，现房销售进入实质性推进阶段；个人住房贷款、开发贷等制度同步优化，房地产开发融资方式从依赖房企主体信用，转向以项目为中心、基于项目质量的审慎配置逻辑等。这些变化均意味着房地产旧发展模式正式谢幕，以存量时代为背景、以提质增效为目标的房地产发展新模式正在加速成型，具有划时代的标志意义。

其二，对购房者、房企、金融机构、市场均将产生深远的影响。针对购房者，本轮改革将维护购房人合法权益贯穿始终，无论是预售资金封闭监管、预售门槛提升，还是有力有序推进现房销售、推行按揭“能拿房、再还贷”与“交房即交证”，均以保障购房人资金安全、确保按期交付、提升住房品质为出发点和落脚点，为购房人构建起全链条、多层次的权益保障体系。

针对房企，制度改革将推动企业回归项目经营、加强资金统筹、注重产品品质，高产品力、强品牌力及财务稳健的企业竞争优势有望进一步体现，行业竞争格局或加速分化。

针对金融机构，现房销售从源头化解了交付风险，银行开发贷、按揭贷的信用风险或下降，同时开发贷期限随建设销售周期拉长、首次还本延后至竣工备案等，对银行资金管理也提出更高要求。从竞争格局看，主办银行制度下，开发贷、购房按揭贷等均归集于同一家主办银行，项目资金封闭在主办银行体内运转，银行间竞争特别是对优质项目的竞争或加大。

针对市场，新项目执行封顶预售或现房销售，项目入市延后，新房供应或出现阶段性下降，有利于改善市场供求关系，加速去库存，基于当前市场整体库存规模较大，短期政策对房价的影响整体或偏中性。另外，本次政策给地方因城施策留出了空间，政策落地力度对市场的影响程度也会不同，房企投资更加聚焦优质地块下，城市分化格局或进一步深化。

其三，为房地产行业高质量发展奠定坚实基础。随着配套制度逐步落地，我国房地产将告别旧时代的路径依赖，进入注重质量、金融与实体良性循环的新阶段。这一历史性变革，将为房地产行业在存量时代实现高质量发展奠定坚实的制度基石。

同时，当前政策体系主要集中于销售、信贷、资本市场融资等环节，财税等也是影响房地产发展的重要维度，相关税费调节、财政支持等政策仍有进一步拓展与发挥的空间，未来政策体系有望持续完善，短期需要重点关注地方落地的具体配套细则。

来源：中指研究院公众号