“8.28新政”，标志着我国房地产发展正式进入新模式时期，主要特点是以“严控”为主也有“宽松”，以长期制度建设为主也兼顾当前灵活过渡。“8.28新政”，将对房企的投资、销售、融资、利润、资金流等产生巨大影响，新政后房企经营进入“高资本金沉淀、慢现金流回流”的新阶段，单一项目自有资金占用显著抬升、周期大幅拉长，集团层面资金或会期限错配、统筹灵活调配受限，项目与集团现金流管理逻辑均需重塑。

“8.28新政”：重构行业规则，构建新发展模式

2026年8月28日，住建部、央行、国家金融监督管理总局、自然资源部、证监会五部门密集发布文件，对房地产开发、销售、融资等基础制度进行系统性重构，构成现房销售制、项目公司制、主办银行制三位一体的制度框架，标志着我国房地产正式进入新发展模式时期。

这次“8.28新政”对房企的影响主要有以下特点：一是，以“严控”为主也有“宽松”。“严控”方面主要是销售更加规范，销售条件及资金监管更加严格，商品住房预售门槛统一提升至单体建筑主体结构封顶，回款进专户、专款专用、交付前严禁抽调。新项目优先选择现房销售。“宽松”方面，主要是支持房企融资，缓冲房企资金流紧张情况，如延长开发贷期限，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后，分期缴纳土地出让价款，支持房企发债、ABS、REIT等进行融资。二是，以长期制度建设为主也兼顾当前灵活过渡。这次密集政策，主要是对开发、销售、融资等基础制度进行重构，以现房销售制、项目公司制、主办银行制构建新发展模式的制度框架。另外，也兼顾当前过渡期的灵活性，如有力有序推行现房销售，意味着现房销售不是“一刀切”，短期内“现售”与“预售”并行。

表：“8.28”新政对房企影响的主要内容

对房企影响：项目与集团现金流管理逻辑均需重塑

“8.28新政”，将对房企的投资、销售、融资、利润、资金流等产生巨大影响，资金流是生命线，本文将着重从项目层面、集团层面来分析新政对资金流的影响。新政核心从“集团信用”转向“项目制”融资监管，融资重心由集团主体信用转向项目端，淡化集团信用主体。项目资金封闭监管，回款进专户、专款专用、交付前严禁抽调。新政后房企经营进入“高资本金沉淀、慢现金流回流”的新阶段，单一项目自有资金占用显著抬升、周期大幅拉长，集团层面资金或会期限错配、统筹灵活调配受限，项目与集团现金流管理逻辑均需重塑。

图：新政对项目层面、集团层面资金流影响

▌1、新政对项目层面资金流影响

预售模式下，项目在封顶后可提前1-2年回笼销售款，但回款全程封闭专户，直到竣备交付、清偿贷款本息后利润才可回流集团——资金占用周期约2年以上。

图：新政对预售项目资金流影响

现售模式下，无预售回款缓冲，竣备前约2年为纯现金消耗期；且现房销售回款同样封闭专户，须先清偿项目自身贷款本息，利润回流时点进一步后置。

图：新政对现售项目资金流影响

▌2、新政对集团层面资金流影响

“8.28”新政项目制融资下，集团总部现金流结构发生底层重构，体现在现金流入、现金流出两大方向的同步变化。集团可动用流入被压缩在后置节点，现金流“断档期”拉长，需靠存量资金渡过项目回报空窗。另外，统筹灵活调配资金受限制，债偿与扩张都更依赖自有存量现金与后置分红。

图：新政对集团层面资金流入影响

图：新政对集团层面资金流出影响

新政影响下，集团总部现金流将呈现三大变化：一是，期限错配矛盾：集团有息负债往往是到期滚动，但是项目分红回流是滞后、分批的；旧模式依靠项目滚动回款平滑债务，新模式平滑机制消失，总部流动性管理难度上升。二是，风险隔离的两面性：项目层面风险隔离，单个项目烂尾不会直接拖垮集团；但反过来，集团陷入流动性困难，也无法调用优质在建项目的资金自救，风险在集团与项目之间双向隔离。三是，规模扩张逻辑改变：旧模式 “少数自有资金+滚动回款+集团授信”撬动多项目并行；新模式并行项目数量上限，本质由集团可投入的资本金规模决定；高周转的底层资金逻辑被瓦解。

结语：“8.28新政”对房地产开发、销售、融资等基础制度进行系统性重构，更加规范销售和资金监管，更大力度支持房企融资。对房企的投资、销售、融资、利润、资金流等产生巨大影响，对房企的经营能力提出了更高的要求，房企在项目层面和集团层面需重塑现金流管理逻辑，促进房企经营重心回归产品品质和服务。新政实施，房地产行业正式进入新发展模式时期，将有助于保护购房人权益、有助于降低行业杠杆水平，有助于推进房地产行业高质量发展。

来源：中指研究院公众号