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交付领先、融资畅通、信用良好,行业分化下碧桂园或将迎来新机会

日期: 2023-03-13 14:59

对中国房地产企业来说,刚刚过去的2022年是极为艰难的一年,市场低迷,融资艰难,行业信心不足,但同样的形势下房企的表现却千差万別,一批民营房企因债务违约纷纷暴雷,但也有少数房企虽然付出了极大代价,但仍拒绝躺平、坚持自救,最终坚守了下来,比如碧桂园、龙湖等少数几家优质民营房企。随着当前市场逐步转暖恢复,行业分化之下,能够最终剩出的优质房企或将触底反弹,进而获得新的发展机会。

3月13日,龙头房企碧桂园发布2022年业绩预告,预期截至2022年12月31日止年度可能录得剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后的归属于公司股东的核心净利润介乎约人民币10亿元至人民币30亿元,预期股东应占亏损介乎约人民币55亿元至人民币75亿元。

公告称,录得亏损主要是由于受房地产市场下行影响,本期部分低毛利专案结转,导致房地产业务结转毛利率下降;对物业项目计提的减值增加;以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。董事会认为,上述盈利的影响因素多为非现金性质。展望未来,房地产仍是中国经济的支柱产业之一,董事会对公司未来的发展充满信心。

对于房地产企业业绩下滑,市场早有预期,毕竟去年房地产行业经历了过去十几年来最严峻的市场形势。有资料显示,截至3月13日,已经至少有75家A股和港股上市房企发布了2022年度业绩预告或业绩快报,其中,34家央企、国企和混合所有制企业中有17家预告2022年归股净利润亏损,预告亏损占比50%,其中包括大悦城、华侨城、首开股份等知名房企;41家民营企业中有28家预告去年归股净利润亏损,预告亏损占比约68.3%。

近期,港股公司亦将陆续披露盈利预告,业內人士预计,亏损或盈利大幅下滑将是房企2022年业绩的常态。但是本次业绩毕竟代表过去,是2022年极端市场下的表现,随着国內房地产市场环境的好转,以及房企融资环境的持续改善,优质房企业绩将触底反弹,重归稳定发展之路。

碧桂园去年销售及交付量均为行业第一

面对去年行业內外部的巨大挑战,碧桂园展现出了足够韧性。该集团公告资料显示,公司全年累计共实现权益合同销售金额3574.7亿元;权益合同销售建筑面积4451万平方米。

而有协力厂商机构统计资料显示,去年全年,百强房企实现销售操盘金额64622.2亿元,同比降幅为41.6%;全口径销售额约72878.7亿元,同样大幅下挫超4成。这一年,碧桂园以4643亿元的全口径销售额依然位居行业之首,且同比下滑幅度约为35%,优于行业整体表现。

与此同时,碧桂园千方百计保交楼,于2022年全年,集团连同其合营公司和联营公司已累计交付近70万套房屋,在行业內遥遥领先。

除了销售与交付方面的稳定表现,碧桂园在2022年最突出的表现,还在于公司稳住了信用,未出现一笔债务违约,成为坚持到最后的一批民营房企。

去年下半年特別是十月以来,房地产行业利好政策频出,市场预期有所好转。彼时,该集团创始人杨国强在內部表示,“两个月前我们还在黑暗的隧道里穿行,两个月后的今天,我们看到了隧道口的一些曙光。”他认为,房地产行业终将健康平稳发展,抓住机遇全面提升自身竞争力是第一要务,要坚定信心、砥礪发展。

融资环境的改善,意味着碧桂园成功穿越週期,亦迎来公司发展的转捩点。2022年11月,碧桂园与工商银行、中国银行、邮储银行等十多家商业银行签署全面战略合作协定,共获得总计逾3000 亿元的意向性综合授信支持,用以支持碧桂园合理的融资需求。

2023年一开年,碧桂园获批200亿中票储架式註册发行,成为春节后获批储架式註册发行的首家房企,也是获批规模最大的民营房企之一。

稳住基本盘,走品质发展之路

经历了2022年的洗礼,房地产企业之间的分化将进一步加剧。3月7日,住房和城乡建设部部长倪虹接受采访时提及,要防范化解房地产会形成的风险,可以“抓两头带中间”,以“精准拆弹”的方式来化解风险。一头就是对优质房企一视同仁,支持优质国有房企和优质的民营房企,改善他们的资产负债状况,满足他们合理的融资需求;另一头就是要抓出现问题的房企,一方面帮助他们自救,另一方面严格依法依规处置,绝不让损害群众利益的行为蒙混过关,让他们付出应有的代价。

在销售市场上,优质房企和出险房企之间的差距已经大幅度拉开,尤其去年7月份烂尾停工楼盘事件之后,出险房企的销售变得日益困难,购房者对于房企经营稳定性的关注度变得更加敏感。

业內人士预测称,未来房地产市场格局将与2022年之前发生深度变革,一大批出险房企销售逐步萎缩并最终退出市场,而剩余的市场份额将由优质房企所取代,一场空前的行业洗牌正在上演。

步入2023年,房地产市场末端已出现积极信号,1月份和2月份,全国商品房销售结束了13个月的负增长,迎来缓慢复苏行情。从2022年的淘汰赛中胜出的企业,亦纷纷计画摆脱去年的压力,轻装上阵。

碧桂园总裁莫斌在不久前的集团2023年年会上便给团队打气:“我们要上下同心,精细管理,打一个翻身仗,长远来看,一定要走有品质的发展之路。今年工作的核心是“四保”:保交楼,保安全,保资产,保信用。”

莫斌表示,市场一定会复苏,但复苏的过程一定会分化,公司的布局一定要跟着市场导向走,要集聚力量,到更有潜力的市场去聚焦深耕,扩大市场占有率。“今年要建立常态化机制分析市场,重点就是供求关係的分析,根据供求关係做好存量和增量,同时要分析竞品,及时调整步骤。”

据瞭解,莫斌所提到的“有品质发展”其实包含了6大路径:以市场为导向,客户为中心;现金流是前提,利润是核心;做好存量,发展增量;完善组织构架,重用德才兼备的优秀人才;全面预算和全竞提升;科技建造和子公司管理。

对于今年的发展计画,莫斌提到,精力聚焦到存量专案之外,要逐步啟动新专案的拓展。“传统投资一定要啟动,代管代建是一个方向,科技建造是相辅相成的重要方面,这三条路都是我们发展的途径。资金是有限的,每一分钱都要用在发展的刀刃上,做到做一成一,所以标准一定要严格、要严控风险,找到了专案,要做到以销定产,小步快跑和高效率,在投资决策过程中就要把这个事情做到位。”

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