4月末，中央政治局会议定调“努力稳定房地产市场”后，各地政策端明显发力。深圳、广州等核心城市在节前密集出台楼市新政，涵盖核心区限购松绑、公积金提额、购房补贴等多项举措。“五一”假期，广深等核心城市在新政带动下楼市有所升温，多数城市市场延续前期分化行情。

从4月数据来看，核心城市楼市“小阳春”行情延续，新建商品住宅销售面积同比基本持平，重点城市二手房成交量同比增长明显，反映出需求仍在持续释放、市场预期有所好转，其中上海二手房价格保持微涨。

展望5月，广深市场在新政助推下有望迎来需求释放；其他核心城市在“好房子”项目入市带动下，新房市场量价预计整体保持平稳。二手房方面，受季节性教育需求逐步消退影响，成交量可能出现自然回落，价格预计延续小幅波动态势。

政策聚焦

• 4月28日政治局会议时隔一年再提“房地产”，并继续将房地产置于“防范化解重点领域风险”框架下，表述上从去年底的“着力稳定”调整为“努力稳定房地产市场”，表明稳定房地产市场仍是当前重要任务；“扎实推进城市更新”则与此前的“加力实施”形成递进，标志着存量盘活思路进一步深化。

• 4月底广深出台楼市新政。深圳优化核心区限购，公积金家庭最高额度提升至351万元。广州推出“穗八条”，公积金最高额度提至360万元，同步推出鼓励预售阶段确定学位、网签入学、卖旧买新补贴、房票扩围、土地供应与去库存挂钩等举措。预计新政将对5月广深市场形成一定积极带动。对比来看，目前北京公积金贷款最高额度仅160万元，与其他一线城市差距明显，后续有望跟进优化。

• 广州出台工商业用地续期新规。广州发布《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》，围绕工业用地降本增效、商服用地优配调需、存量用地挖潜提效、产业用地弹性规范、用地全程监管核验5大方向，提出23条具体措施。其中第二十一条首次系统明确了工商业用地到期续期的申请条件、办理流程和出让金计收标准。政策核心在于稳定资产预期，改变以往剩余年限过短导致资产折价、融资受限的局面。续期路径清晰后，不动产估值与融资条件有望改善。同时，广州作为首个出台操作细则的一线城市，可为其他城市提供参考。

市场表现

1.五一市场表现：新政后广深市场明显升温，多数城市市场表现平稳

新房来看，2026年五一假期期间，重点26城新建商品住宅网签面积51.8万平方米，同比增长12.5%。广州、深圳、武汉等节前出台新政的城市，项目到访及成交提升显著，网签数据来看，五一期间，深圳新房销售面积同比增长59%，武汉同比增长122%。北京、上海、杭州、西安等城市延续前期温和复苏走势，上海五一期间网签成交量同比增长45%。整体来看，区域分化、产品分化仍是市场主旋律，高性价比及改善型项目表现相对突出。

图：2024-2026五一期间26城新建商品住宅网签成交面积

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

二手房方面，五一期间，11城二手住宅网签成交合计约2300套，较2025年同期增长26.7%，相比2024年五一假期增长近七成。其中，北京、上海、深圳五一期间二手住宅网签成交量同比分别增长76%、16%、81%，北京、上海二手房市场延续了“小阳春”以来的复苏态势，深圳受月末限购及公积金政策优化影响，市场活跃度显著提升，并吸引部分外地购房需求入市。

图：2024-2026五一期间重点11城二手住宅网签成交套数

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

表：重点城市2026年“五一”期间楼市情况

数据来源：中指研究院综合整理

2. 4月市场成交：4月重点城市新房销售面积同比基本持平；20城二手房成交量同比增长13.4%，京沪单月成交创近年同期新高

■ 新房市场：4月重点城市新房销售面积同比基本持平，市场有所修复

图：重点100城商品住宅月度成交面积走势

注：4月为预估值

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

重点城市新房销售：根据中指初步统计，4月重点100城新建商品住宅成交面积环比下降11%，同比基本持平。1-4月，100城新建商品住宅成交面积累计约6571万平米，同比下降16%。其中，4月一线城市中北京、上海、广州同比分别增长59%、10%和21%；二线城市中宁波、苏州、武汉、青岛、杭州、南京等城市同比均增长，但前4月累计销售面积普遍低于去年同期。

表：2026年4月重点城市新建商品住宅成交情况（单位：万平米）

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

■ 二手房市场：4月成交量同比增长13.4%，京沪创近年同期新高

图：20城二手住宅月度成交套数及同比

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

重点城市二手房成交：受今年春节较去年偏晚约两周影响，购房需求释放节奏有所后移，4月20城二手房成交量同比年内首次转增。根据中指数据，4月20城二手住宅成交15.6万套，同比增长13.4%；4月第4周20城二手住宅成交量已达2025年以来周度新高。累计来看，1-4月20城二手住宅成交48.9万套，同比增长0.8%，需求稳定释放。

核心城市二手房市场延续“小阳春”行情，成交量同比明显增长。一线城市中，4月北京二手住宅成交1.8万套，创近五年4月单月新高，上海二手商品房成交2.9万套，成交规模同处4月同期高位，市场保持较高活跃度。深圳同比仍下降2%，但月末新政后预计将对短期市场形成积极带动。烟台、厦门、衢州等二三线城市同比也出现明显增长。

表：2026年1-4月重点城市二手房成交情况（单位：套）

注：上海、无锡、南宁、温州为二手房商品房，其他城市为二手商品住宅

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

图：2022-2026年北京、上海月度二手房成交情况

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

3. 房价表现：4月百城二手房价格环比跌幅略有扩大，上海保持微涨

图：百城新建住宅及二手住宅价格环比变化

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

根据中国房地产指数系统百城价格指数，二手房方面，2026年4月，百城二手住宅均价为12733元/平方米，环比下跌0.46%，跌幅较上月扩大0.12个百分点，但明显小于去年末，同比下跌8.34%，较上月收窄0.21个百分点。整体来看，当前二手房价格仍处于筑底过程之中，期间出现小幅波动属于正常市场表现。分梯队看，4月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.16%、0.51%、0.54%，一线城市环比跌幅与上月持平，其中上海保持上涨，环比上涨0.05%，二线及三四线城市环比跌幅较上月扩大0.09、0.20个百分点；同比分别下跌7.53%、8.94%、8.09%。从涨跌城市个数看，7个城市环比上涨，93个城市环比下跌。

新房方面，4月百城新建住宅均价为17129元/平方米，环比上涨0.08%，同比上涨2.18%。4月上海、深圳、杭州等部分重点城市改善型楼盘供应有所增加，支撑百城新房价格环比延续结构性上涨态势。分梯队看，4月，一线城市新建住宅价格环比上涨0.39%，同比上涨6.21%，其中上海、深圳环比分别上涨0.57%和0.21%。二线城市环比下跌0.01%，同比上涨1.57%。三四线代表城市环比下跌0.23%，同比下跌2.57%。从涨跌城市个数看，23个城市环比上涨，72个城市环比下跌，5个城市持平。

4. 土地市场：4月300城住宅用地成交面积、出让金同比分别下降30%和39%，核心城市优质地块保持较高热度

图：300城住宅用地月度和季度平均溢价率走势

图：300城住宅用地土地出让金月度走势

注：住宅用地包括纯居住用地及含居住性质的综合用地

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

4月300城住宅用地成交面积、出让金同比降幅仍较大。根据中指数据，2026年4月，300城住宅用地成交规划建筑面积为1930万平方米，同比下降29.7%；土地出让金860亿元，同比下降39.0%。累计来看，2026年1-4月，300城住宅用地成交8278万平方米，同比下降24.4%；土地出让金3230亿元，同比下降41.3%。

4月房企拿地持续聚焦核心城市优质地块，部分优质地块保持较高热度，带动300城平均溢价率提升至8.9%。4月，深圳龙华区民治街道地块经60轮竞价，由天健以溢价率40%获取；上海徐汇区S031201单元xh290-09地块溢价率达25%；杭州成交11宗宅地9宗溢价，4宗溢价率超40%，其中西湖区双桥单元XH020203-05地块经73轮竞价，溢价率达60%；萧山区市北单元XS070101-18、XS070101-19地块经过43轮竞价，成交楼面价约36170元/㎡，溢价率高达57%，创下市北板块地价最高纪录。

图：2020年以来不同城市住宅用地出让金占全国的比重（全市）

表：2026年1-4月重点城市住宅用地成交情况

数据来源：中指研究院综合整理

从城市集中度来看，根据中指数据，2026年1-4月，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为60%，较2025年全年提升8个百分点，较1-3月提升1个百分点。全国住宅用地出让金TOP20城市中，核心一二线城市有16个，其中上海住宅用地出让金为285亿元，居全国首位，广州、北京出让金也均超200亿元，居全国第二、第三位。

表：2026年4月住宅用地出让金TOP5地块

数据来源：中指研究院综合整理

（1）热点地块：杭州襄七房单元FG04-R21-B22地块

该地块地处滨江互联网产业核心区域，紧邻地铁5号线聚才路站，周边汇聚网易、阿里、华为等头部科技企业，高端产业客群基础扎实。区域已连续5年无新增宅地供应，在售项目几近空白，稀缺性显著。4月8日，地块出让吸引大家、滨江、绿城、保利发展、中海、华润等多家房企参与竞拍，经127轮激烈竞价，最终由华润以总价39.5亿元竞得，溢价率达46.8%。

（2）热点地块：上海徐汇S031201单元xh290-09地块

4月21日，徐汇区长桥街道地块出让，吸引9家企业（或联合体）参拍，经82轮竞价，由招商蛇口以总价33亿元竞得，溢价率约25%，成交楼面价约87150元/㎡。该地块位于内中环黄金节点、西岸中央公园区域，交通便捷，资源禀赋优越，具备打造集生态居住、休闲康养于一体的高品质社区条件。作为市中心具备高价值景观资源的优质宅地，在当前上海市场区域分化背景下，其稀缺资源优势获得市场高度认可。此次高热度竞拍，也为后续上海土地市场释放了积极信号。

附表：4月房地产政策监测

■ 中央：政治局会议定调“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”

表：2026年4月中央重要会议/文件的房地产提法

数据来源：中指研究院综合整理

■ 地方：广深优化楼市政策，广州落地工商业用地续期规则

表：2026年4月地方重点房地产政策

数据来源：中指研究院综合整理

来源：中指研究院公众号